Szomszédjogok

Hangosan szól a zene? Felénk száll a füst? Eltakarják a napfényt az ablakunk elől? Késő estig ricsajoznak a szomszédban a gyerekek? Elönti a kertünket a szomszédból átkúszó gyomnövényzet? Ezek a problémák nem egyediek, sőt a felsorolás bizonyára nem is meríti ki az összes bosszúságot, amit a szomszédok okozhatnak. De mit tehetünk? Mihez van jogunk a Ptk. alapján?

Bírósági munkám során gyakran találkozom a felsorolt szomszédi vitákkal, már akkor amikor az egykori jó viszonyban lévő szomszédos felek, egymás ellenfelei egy polgári peres eljárásban. A hatályos jogszabályok világosan tisztázzák a szomszédjogi szabályokat.

A tulajdonos elméletileg mindent megtehet a tulajdonával, azonban a tulajdonosi jogok sem korlátlanok. A tulajdonos ugyanis köteles figyelemmel lenni a környezetében lakók érdekeire. Az ingatlan használata során alkalmazandó tulajdonosi korlátok egyik fajtáját a szomszédjogi szabályok jelentik. 2014. március 15. napjától a Ptk. (2013. évi V. tv.) mellett a 2013. évi CLXXIV. törvény is tartalmaz szomszédjogi szabályokat.

Fontos kihangsúlyozni, hogy a törvénynek a szomszédjogra vonatkozó rendelkezéseitől jogszabály vagy a felek megállapodása eltérhet. Ez egyrészt azt jelenti, hogy a felek szabadon megállapodhatnak a szomszédjogi kérdésekben, és a Ptk. valamint más jogszabályok fenti rendelkezéseit csak akkor kell alkalmazni, ha a felek között az adott kérdésre nincs szerződéses megállapodás. Másrészt a jogszabályban rögzíthető eltérések az adott település képviselő-testületének (közgyűlésének) is lehetőséget biztosít arra, hogy részletesebben szabályozza az egyes szomszédjogi szabályokat. Fő szabályként a Ptk. két fajtáját különbözteti meg a szomszédjogi szabályoknak.

1. Általános szabály

A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné (1959. évi IV. tv. 100. §, 106. §) [2013. évi V. tv. 5:23. §]. Ezek az általános magánjogi korlátok – mint ahogy különös szabályokban konkretizált korlátok is – a használati jog tartalmát képezik, ezért a használat jogának mindenkori jogosultját terhelik.

Így ha a tulajdonos a használat jogát másnak átengedi (pl. bérlőnek), e kötelezettségek is a használati jogosultját fogják terhelni. Az általános szabályok alkalmazásának leggyakoribb esetei: építkezés, állattartás, üzemek és gyárak működése.

A szomszédjogi szabályok megsértése miatt az alábbi eljárások indíthatók:

  • a szomszédjogi szabályokra alapított eljárás,
  • birtokvédelmi eljárás,
  • károsodás veszélye esetén a veszélyeztetett kérheti a bíróságtól, hogy azt, aki a veszélyt előidézte, az eset körülményeihez képest tiltsa el a veszélyeztető magatartástól; kötelezze a kár megelőzéséhez szükséges intézkedések megtételére; kötelezze megfelelő biztosíték adására.

2. Különös szabályok

Azért hívják a szomszédjogi szabályok másik csoportját különös szabályoknak, mert egyedi, konkrét kötelezettséget határoznak meg. A régi Ptk.-tól eltérően az új Ptk. már csak a két legfontosabbat nevesíti.

A kimaradt nevesíthető szomszédjogokat – a generálklauzulára támaszkodva a szomszédjogok és a tulajdonjog korlátainak különös szabályairól szóló 2013. évi CLXXIV. törvény rendezi.

Lássuk a különös szabályokat:

  • Földtámasz joga
    A Ptk. szerint “a tulajdonos nem foszthatja meg a szomszédos épületet a szükséges földtámasztól anélkül, hogy más megfelelő rögzítésről ne gondoskodnék” (1959. évi IV. tv. 101. § (1) bek.) [2013. évi V. tv. 5:24. §]. Ennek az építkezések esetében van nagy jelentősége, hiszen például a szomszédban folyó esetleg többszintes beruházás megfoszthatja az ingatlanunkat a szükséges támasztól, és veszélybe sodorhatja azt.A földtámasz biztosítása azt jelenti, hogy a tulajdonos a szomszédos épület biztonságát, védelmét szolgáló partfalat (támasztékot stb.) nem jogosult elbontani (megszüntetni), illetve azokon olyan átalakítást végezni, ami az állékonyságukat csökkenti. Ily módon tilos például az épület alapját kiásni. Az ilyen eredményre vezethető beavatkozásokra a tulajdonos csak akkor jogosult, ha egyidejűleg más, és a rendeltetésének betöltésére alkalmas módon oldja meg az épület rögzítését. Ezt az adott beruházás megkezdése előtt érdemes a beruházónak és az érintett, veszélyeztetett ingatlanok tulajdonosainak megállapodásban rögzíteni, és szükség esetén az ingatlantulajdonos saját statikai-műszaki szakértőt is indokoltan von be a folyamatba. Amennyiben a fenti rendelkezés megsértéséből kár keletkezik, úgy azt az ingatlantulajdonos akár bírósági úton is érvényesítheti. Nagy jelentősége lehet ebben az esetben, ha az említett megállapodás – kiegészítve állapotfelméréssel, fényképekkel, videofelvételekkel – létrejött és egyértelműen igazolja az ingatlannak a beruházás előtti állapotát.
  • Szomszédos telek igénybevételének joga
    “A közérdekű munkálatok elvégzése, állatok befogása, az áthajló ágak gyümölcsének összegyűjtése, az ágak és gyökerek eltávolítása céljából vagy más fontos okból szükséges, a tulajdonos kártalanítás ellenében köteles a földjére való belépést megengedni.A tulajdonos a szomszédos földet kártalanítás ellenében használhatja, ha ez a földjén való építkezéshez, bontási, átalakítási vagy karbantartási munkálatok elvégzéséhez szükséges.” (1959. évi IV. tv. 102. § (1) bek.) [2013. évi V. tv. 5:25. §].Az előzekből fakadóan az áthajló ágakról lehullott gyümölcsök összeszedése, az ágak, gyökerek levágása érdekében a tulajdonosnak nyilván át kell mennie a szomszéd ingatlanra. Előfordulhat, hogy építési anyag áthordása, karbantartási munkálatok elvégzése, vagy egyéb okból szükségesű a szomszédos ingatlanra való belépés. Ugyanakkor a tulajdonos a szomszédos földet csak e célok érdekében és csak a szükséges mértékben használhatja. Ha a belépés, vagy a föld építési célból történő használata károkozással jár, a föld tulajdonosa kártalanítást követelhet. A szomszédjog gyakorlásából eredő károk megtérítése körében a Ptk. kártalanításról és nem kártérítésről rendelkezik. A kártérítés fogalmát ugyanis a jogellenes károkozás esetében alkalmazza. Kihangsúlyozandó, hogy a közérdekű munkák elvégzése, vagy például állatok befogása céljából a belépést nyilvánvalóan nemcsak a szomszédnak, hanem más érdekeltnek is meg kell engedni. Kártalanításként adott esetben használati díj is megállapítható. A kártalanítás mindig a földre való belépéssel, illetve a föld használatával szükségszerűen felmerülő akadályozás mértékéhez igazodik. A szükségtelenül okozott kár megtérítésére a Ptk. 339. §-ban szabályozott, általános kártérítési elvek az irányadók.

Külön jogszabályban szabályozott szomszédjogok

  • Gyümölcsök felszedésének joga
    “Az ingatlan tulajdonosa felszedheti az ingatlanára a szomszédos ingatlanról áthullott terményt, ha a növény tulajdonosa a termény beszedését elmulasztotta. A közterületre hulló terményt bárki felszedheti, ha a növény tulajdonosa a termény beszedését elmulasztotta.” [2013. évi CLXXIV. tv. 3. §]. A szomszéd abban az esetben gyakorolhatja a gyümölcs felszedésével kapcsolatos jogot, ha a tulajdonos e jogával nem élt.
  • Áthajló ágakra és átnyúló gyökerekre vonatkozó jogok
    “Az ingatlan tulajdonosa csak akkor jogosult az áthajló ágak és átnyúló gyökerek levágására, ha azok az ingatlan rendes használatát akadályozzák, és azokat a növény tulajdonosa felhívás ellenére sem távolítja el.” (1959. évi IV. tv. 101. § (2) bek.) [2013. évi CLXXIV. tv. 5. §]. Ha az áthajló ágak és gyökerek gátolják a tulajdonost a föld rendeltetésszerű használatában, a növényzet tulajdonosát kell felszólítania arra, hogy azokat távolítsa el, s azokat maga csak akkor vághatja le, ha a tulajdonos a felhívásnak önként nem tett eleget. Ezt a viszonylag egyértelmű szabályozást ki lehet egészíteni néhány gyakorlati tapasztalattal, ill, bírósági határozat szerinti tartalommal, azaz pl. a szomszéd telekre áthajló és ott veszélyhelyzetet előidéző fa kivágására és az ezzel kapcsolatos költségek viselésére annak a teleknek a tulajdonosa köteles, amelyiken a fa áll.
  • Kerítéshez kapcsolódó jogok
    “A szomszédos ingatlanok elválasztására szolgáló kerítés, mezsgye vagy növény használatára az ingatlanok tulajdonosai közösen jogosultak. A szomszédos ingatlanok elválasztására szolgáló kerítés, mezsgye vagy növény fenntartásával járó költségek olyan arányban terhelik az ingatlanok tulajdonosait, amilyen arányban őket jogszabály vagy megállapodásuk annak létesítésére kötelezi. Ha jogszabály vagy a felek megállapodása a fenntartás kérdéséről nem rendelkezik, a költségek őket a határolt földhosszúság arányában terhelik.” (1959. évi IV. tv. 103. §) [2013. évi CLXXIV. tv. 4. §].
  • Határvonalon álló növényhez kapcsolódó jogok
    “A két ingatlan határvonalán álló növény és terménye egyenlő arányban illeti a szomszédos ingatlanok tulajdonosait. Ha a szomszédos ingatlanok határvonalán álló növény valamelyik ingatlan rendes használatát akadályozza, illetve kárt okoz vagy annak veszélyével fenyeget, és az érdeksérelem más módon nem hárítható el, az ingatlan tulajdonosa követelheti, hogy azt közös költségen távolítsák el.” (1959. évi IV. tv. 104. §) [2013. évi CLXXIV. tv. 3-4. §§]. A föld határvonalán álló fa vagy bokor és annak gyümölcse egyenlő arányban a szomszédokat illeti. A fenntartással járó költségeket a szomszédok ugyanilyen arányban viselik. Ha a határvonalon álló fa vagy bokor valamelyik föld rendeltetésszerű használatát gátolja, e föld tulajdonosa követelheti, hogy azt közös költségen távolítsák el. A fák telepítése, a meglevő növényzet megóvása – porelvonó, levegőtisztító hatásuk folytán – általános környezetvédelmi érdek. Ezért a szomszédjogi vitákban általában nem kerülhet sor fák kivágásának elrendelésére. Helye lehet viszont az árnyékolással összefüggésben esetleg keletkezett kár megtérítésére való kötelezésnek A fa kivágásánál mindig mérlegelni kell, hogy a fa a használatot milyen mértékben gátolja, ahhoz az előnyhöz viszonyítva, amit a fa jelent a tulajdonosoknak.
  • Tilosban talált állat
    “Ha a tilosban talált állat tulajdonosa ismert, az ingatlan tulajdonosa köteles őt az állat befogását követően annak elszállítására felszólítani, de mindaddig visszatarthatja az állatot, amíg az az által okozott kárt az állat tulajdonosa meg nem téríti.” Ha a tilosban talált állat tulajdonosa nem ismert, a Ptk. találásra (Ptk. 5:54. § [Tulajdonszerzés találással] ) vonatkozó szabályait kell alkalmazni. “Ha a kirepült méhrajt annak tulajdonosa két napon belül nem fogja be, azon birtokbavétellel bárki tulajdonjogot szerezhet.” (1959. évi IV. tv. 105. §) [2013. évi CLXXIV. tv. 2. §].

Igyekezzünk elsőkörben a szomszéddal megbeszélni az esetleges szomszédjogi vitákat, így megtartható a jó szomszédi viszony és elkerülhető a peres eljárások kellemetlenaségei.

Szólj hozzá!